Äldre- och folkhälsominister Maria Larsson besökte igår Linköping och det nya vårdboendet i Ullstämma. I och med besöket så invigde hon också 36 nya lägenheter vid ett äldreboende som drivs av Berzelii vård och omsorg.Bandet klippt av Maria Larsson och invigningen klar av Valthornsgatan 1.
Nytt investeringsstöd Boendet på Valthornsgatan i Ullstämma är ett särskilt boende med heldygnsomsorg i 36 lägenheter vardera. 24 lägenheter är ålderdomshemsboende och 12 av dem är till för äldre personer som utöver behov på grund av åldrande även har psykiatriska problem uppdelade i tre grupper om 12 vardera.
Boendet uppfyller en del särskilda kvalitetskrav, förutom de vanliga som finns inom äldrevården, exempel på de särskilda verksamheterna är bland annat promenader fem dagar i veckan för den som vill och att maten skall lagas på plats i boendet och att det finns olika maträtter att välja på.
Maria Larsson var naturligtvis imponerad av det hon såg vid invigningen och hon passade också på att invitera regionala byggherrar till fortsatt byggande inom samma sektor men med nya förutsättningar efter nyår.
– Jag vill bara tala för alla byggherrar och Linköpings kommun att vi inför ett nytt investeringsstöd för byggande av trygghetsbostäder. Det är ett boende där man inte har heldygnsomsorg och där det finns personal en liten stund på dagen där man kan hjälpa varandra. Stödet finns på plats från första januari så nu är det bara sätta igång att bygga, menade Maria Larsson.
Vårdboendet på Valthornsgatan är alltså till för äldre personer och det var ett lokalt företag som vann upphandlingen, Berzelii vård och omsorg. Fastighetsägare är Botrygg, Mikael Cocozza.
På eftermiddagen medverkade ministern vid en länsdialog om ANDT-frågor, det vill säga alkohol-, narkotika-, dopnings- och tobakspreventiva arbetet. Med på länsdialogen var bland annat företrädare för landstinget, länsstyrelsen, enskilda kommuner, polisen, skolan och ett antal frivilligorganisationer.
Linköpings Tidning, Kinda Posten 2009-12-10
Höstens hyresförhandlingar har hittills gått i nollans tecken. 33 värdar fryser hyran nästa år och några sänker eller rabatterar. Men nu tror många att trenden vänder och att främst höjningar är att vänta.
2009 års förhandlingssäsong gav genomsnittliga hyresökningar i allmännyttan på 3,05 procent. Men för nästa år ser nivån ut att bli avsevärt lägre. Snittet för de hyror som hittills förhandlats fram för 2010 ligger på 0,4 procent.
Först ut med en överenskommelse för nästa år blev Bollnäs Bostäder – som landade på oförändrade hyror. Så kallade noll-höjningar har sedan blivit höstens melodi. Varje vecka har nya pressmeddelanden om frysta hyror glidit in i redaktionens mejllåda. I början av december hade hyresgästföreningen förhandlat sig fram till nollavtal i 27 allmännyttiga bolag.
Motivet, från såväl bostadsbolagen som hyresgästföreningarna, är att räntorna är låga, att inflationstakten ramlat ner på minus och att den stigande arbetslösheten sänker hyresgästernas förmåga att betala höga hyror.
Även flera privatvärdar har gått med på att frysa hyrorna nästa år. Mest omskrivet blev lågprisbyggaren Michael Cocozzas fastighetsbolag Botrygg, men även fem privata fastighetsägare i Jönköping låter bli att höja hyran.
Ett kommunägt bostadsföretag, västgötska Alebyggen, har till och med accepterat en hyressänkning på 1,09 procent.
Ett par bolag ger också hyresgästerna rabatt på hyran, med hänvisning till den låga räntan. Upplands-Brohus både fryser hyrorna och betalar tillbaka så gott som hela 2009 års hyreshöjning på 2,75 procent. Och Armada Fastighets AB i Österåker ger sina hyresgäster en julklapp genom att halvera decemberhyran – fast de har ännu inte börjat förhandla om nästa års hyror.
Bara åtta bostadsbolag har hittills skrivit avtal om höjda hyror.
Men snart bryts nolltrenden. Det tror i alla fall Roland Sernlind, förhandlingsansvarig på Sabo.
– Det går lättare att komma överens med Hyresgästföreningen om frysta hyror, så nollorna kommer först. Det är knöligare och svårare med höjningarna. Men nu kommer höjningsavtalen börja rulla in, säger han.
Han får delvis medhåll från Pär Svanberg, bostadspolitisk chef på Hyresgästföreningens riksförbund.
– Det är klart att det går snabbare med nollhöjningarna. Det blir krångligare när bostadsbolagen yrkar på kraftigare höjningar.
Fast han förnekar att Hyresgästföreningen av strategiska skäl bara skulle släppa fram frysta hyror i förhandlingssäsongens början – vilket en del allmännyttiga företrädare misstänker.
– Det är naturligt att nollorna kommer först, säger Pär Svanberg.
Däremot tror han inte att det nu blir en ketchupeffekt med höjningar som rasar in – eller att det nu är slut på nya nollavtal.
– Det hoppas jag verkligen inte. De låga räntorna bör få komma även hyresgästerna till del. Vi kommer att pröva alla höjningskrav, för att se om bolagen inte klarar sig med den höjning de fick förra året, säger Pär Svanberg.
Bofast 2009-12-09
[attachments size=small label=doctitle docid=”1358″]
SR Göteborg
[attachments size=small label=doctitle docid=”1361″]
Göteborgs Posten
DN presenterar idag 2010 års ekonomiska vinnare och förlorare. Vinnargänget har två barn, rörliga lån och äger ett radhus enligt en Swedbank-rapport om hur vi förmodas få det 2010. Men man kan också satsa på att vara en ensamstående löntagare i hyresrätt, då får man 570 kronor mer att leva för i januari 2010 än i januari 2009. Riktigt illa är det för pensionärsparet med tilläggspension och tjänstepension som bor i hyreslägenhet. De förlorar 380 kronor.
Men skulle räntan gå upp kan dagens vinnare i ett slag förvandlas till att bli den store förloraren. Hela beräkningen bygger också på ett antagande om att hyrorna kommer att gå upp med 1,5-2 procent. Hur det blir med den saken vet vi inte än. Vi vet att i 19 kommuner, och hos Botrygg AB, blir det ingen höjning alls och att Alebyggens hyresgäster får sänkt hyra 2010.
Vi vet också att kraven från många stora ekonomiskt starka kommunala bostadsbolag ligger långt högre än vad till och med Swedbank kunnat föreställa sig vara möjligt. Sverige är mitt uppe i en finansiell kris, arbetslösheten är rekordstor och SAAB-affären ser ut att gå åt pipsvängen. Då klipper de kommunala bolagen i Göteborg till med rekordhöga hyreshöjningskrav dessutom i en tid när vi har rekordlåga räntor. MKB i Malmö, som beräknas göra en vinst på 100 miljoner, begär en hyreshöjning på 2,85 procent.
Varför anstränger sig inte fler av de kommunala bostadsbolagen så att de kan konkurrera med bostadsrätterna och villorna och ha attraktiva och prisvärda bostäder? Nej, för de tänker mer på vad de ska kunna använda överskotten till än de tänker på sina hyresgäster. Inte bolagen kanske med deras ägare, kommunen.
Det är precis som med de energibolag kommunerna äger. De trissar upp fjärrvärmepriserna så att de får pengar över till exempelvis barnomsorg. I alla fall vad det precis så Anders Lago, kommunalråd i Södertälje, sa i Rapport häromdagen på frågan om varför bolagen gör sådana jättevinster. De behövs för barnomsorgen, sa han.
Nu tvingas istället våra förhandlingsdelegationer svettas över och försöka förhandla ner hyreskrav som borde ha legat på helt andra nivåer från början.
Härmed utses Alebyggen, Botrygg AB och de 19 bolag som gjort upp med oss om att ligga still med hyrorna till 2010 års vinnare. Förlorare är de stora ekonomiskt starka kommunala bolagen som anstränger till sitt yttersta i dessa svåra tider för att tömma hyresgästernas plånböcker och fylla sina egna kassakistor.
Barbros Bostadsblogghttp://barbroengman.blogspot.com2009-11-25
Linköpings kommuns miljö- och naturvårdsstipendium 2009 tilldelades Jan Wester, Slåttergubbens Bageri och byggherren Michael Cocozza fick hedersomnämnande för arbetet med Seminarieträdgården.
Jan Wester är en företagare som har ett stort miljöengagemang och det visade han på den improviserade presskonferensen där han hade tagit med sig en Storspov som illustration till det.
– Djuren behöver någon som för deras talan om bland annat dagens jordbruksmetoder. Storspoven är ett bra exempel på ett djur som ligger lite högre upp i ekosystemet som är beroende av småskaligt jordbruk med betes- och ängsmarker. Idag med konstgödsel och bättre dräneringssystem så får vi ett storskaligt lantbruk där Storspoven inte kan leva, sa Jan Wester med glimten i ögat.
Kravmärkt surdeg
Wester blev alltså årets miljö- och naturvårdsstipendiat och han driver Slåttergubbens Bageri. I bageriet bakas Kravmärkt surdegsbröd på biodynamiskt närodlat spannmål.
Jan Wester betalar ett högre spannmålspris till odlarna och det är pengar som används till naturvårdsinsatser i Vreta Kloster. En äng har skapats och spannmål har lämnats oskördad på åkermark för att gynna fågellivet.
Nio personer, företag och föreningar hade nominerats till Linköpings kommun miljö- och naturvårdsstipendium 2009 som består av 15 000 kronor. Jan Wester kommer att använda sina stipendiepengar för att fortsätta de naturvårdande insatserna i Vreta Kloster.
Trädgårdsmästaren
Michael Cocozza tilldelas ett hedersomnämnande för sina mångåriga insatser för att bevara Seminarieträdgården vid Östgötagatan. Det är hans medarbetare och trädgårdsmästare Elias Chedid som utför arbetet i Seminarieträdgården framför gamla Lärarhögskolan.
Trädgården anlades i en tid då det fortfarande hade betydelse för folkhushållet och folkhälsan att man odlade egen potatis, egna grönsaker och egen frukt. Detta var under mellankrigstiden ett viktigt inslag i folkskollärarutbildningen.
På 1950-talet hade dock en handelsträdgård tagit över seminarieträdgården, och 1958 upphörde även denna. Sedan dess har trädgården utvecklats till en park med gräsmattor, häckar och allt större alléträd.
Michael Cocozza har med sitt storaintresse, engagemang och ekonomiska insatser lyckats att bevara Seminarieträdgården som är en av Linköpings mest värdefulla kulturhistoriska miljöer.
Detta har varit avgörande för att hålla parken i stånd och göra den tillgänglig för en bred allmänhet.
Linköping Tidning, Kinda Posten 2009-11-24
Nästan hälften av Linköpingsborna vill hellre äga än hyra sin bostad.
De köper då helst en villa eller ett radhus före en bostadsrätt.
Men trots äganderättens popularitet är det kommunala bostadsbolaget Stångåstaden den mest populära hyresvärden i Linköping tätt följd av Riksbyggen, HSB och Botrygg.
– Vi ser i undersökningen att hyresrättens popularitet backar och att den har fått rejält med stryk de senaste åren, konstaterar Stångåstadens marknadschef Per Nelson.
Frågade alla Det är tredje året i rad som Stångåstaden låter Centrum för Marknadsanalys Research AB (CMA) genomföra attitydundersökningen. Även i år tillfrågades knappt 500 personer.
– Det är viktigt att veta att svaren huvudsakligen inte grundas på röster från våra egna hyresgäster utan på CMA:s representativa urval av personer i Linköping, förklarar Per Nelson.
Ryktesligan Attityden till de största hyresvärdarna i Linköping visar att Riksbyggen har det bästa ryktet tätt följt av Stångåstaden med HSB och Botrygg på tredje respektive fjärde plats i ”ryktesligan”.
Allra sist i undersökningen kommer Graflunds där 44 procent av de tillfrågade inte instämmer i påståendet att ”bostadsföretaget har ett gott rykte”.
Populärast Stångåstaden fortsätter att vara den hyresvärd som flest Linköpingsbor kan tänka sig ”att rekommendera till vänner och bekanta” (64 procent). Kommunens bostadsbolag toppar också listan när de tillfrågade deklarerar vilken hyresvärd de helst vill bo hos (57 procent).
Varför köper ni sådana här enkäter?
– I första hand för att få reda på vad invånarna tycker och tror om Stångåstaden vilket i sin tur ger oss förutsättningar att bli ännu bättre och höja hyresrättens status, förklarar Per Nelson.
Det byggs få hyresrätter i Linköping och du konstaterar att hyresrättens popularitet minskat jämfört med tidigare enkäter. Vad talar för era hyresrätter?
– Bekvämligheten, tryggheten, servicen, att slippa ägaransvaret och de kostnaderna. Att komma snabbt in och ut i sitt boende även om vi vill få än mer nöjda hyresgäster och få dem att bo kvar lite längre, säger Per Nelson.
Östgöta Correspondenten 2009-11-24
Linköpings kommuns miljö- och naturvårdsstipendium 2009 tilldelas Jan Wester, Slåttergubbens Bageri. Michael Cocozza får ett hedersomnämnande.
Nio personer, företag och föreningar har nominerats till Linköpings kommun miljö- och naturvårdsstipendium 2009. Många av dem framstår som mycket värdiga mottagare. Kommittén enades om att stipendiet ska tilldelas Jan Wester. Michael Cocozza tilldelas ett hedersomnämnande.
Stipendiet består av 15 000 kronor. Stipendiet och hedersomnämnandet kommer att utdelas i samband med kommunfullmäktiges middag, tisdagen den 8 december, i Konsert & Kongress.
Motivering
Jan Wester är en ung företagare som med stort engagemang bakar för ett rikare djur – och växtliv.
Årets miljö- och naturvårdsstipendiat äger och driver Slåttergubbens Bageri. I bageriet bakas KRAV-märkt surdegsbröd på biodynamiskt närodlat spannmål. I bred samverkan med kontrakterade spannmålsodlare utvecklas odlingsmetoder som gynnar den biologiska mångfalden. Jan Wester betalar ett högre spannmålspris till odlarna – pengar som används till naturvårdsinsatser i Vreta Kloster. En äng har skapats och spannmål har lämnats oskördad på åkermark för att gynna fågellivet. Med okuvlig energi och vilja sammanfogar Jan Wester ekologiskt entreprenörskap med bevarande och utveckling av höga naturvärden.
Hedersomnämnande
Michael Cocozza tilldelas ett hedersomnämnande för sina mångåriga insatser för att bevara Seminarieträdgården vid Östgötagatan.
Bakgrund
Seminarieträdgården framför gamla Lärarhögskolan (mot Östgötagatan) är ett välkänt exempel på en klassicerande trädgårdsgestaltning från slutet av 1920-talet. Trädgården anlades i en tid då det fortfarande hade betydelse för folkhushållet och folkhälsan att man odlade egen potatis, egna grönsaker, egen frukt etc. Detta var under mellankrigstiden ett viktigt inslag i folkskollärarutbildningen.
På 1950-talet hade dock en handelsträdgård tagit över seminarieträdgården, och 1958 upphörde även denna. Sedan dess har trädgården utvecklats till en angenäm park med gräsmattor, häckar och allt större alléträd. I förslaget till översiktsplan för Linköpings stad har seminarieträdgården angivits som en av ett fåtal ”centrala parker av betydelse för alla linköpingsbor” med stor potential som rekreationspark i den växande staden.
Motivering
Michael Cocozza har med stort intresse, engagemang och ekonomiska insatser bevarat en av Linköpings mest värdefulla kulturhistoriska miljöer – Seminarieträdgården vid Östgötagatan. Detta har varit avgörande för att hålla parken i stånd och göra den tillgänglig för en bred allmänhet.
Linköpings hemsida 2009-11-23
26 lägenheter, lokaler för dagverksamhet och en hyra på 2,7 miljoner kronor första året. Det är nya Hamnbrohemmet.
Hamnbrohemmet på Saltängsgatan driver socialt omsorgsboende och daglig verksamhet, men lokalerna är slitna och inte särskilt ändamålsenliga. Sökandet efter ersättningslokaler har pågått ett bra tag.
I våras beslutades att det blir ett nybygge på Trädgårdsgatan i kvarteret Ruddammen.
Klart 2011Under sommaren har en upphandling genomförts och Botrygg Fastigheter HB lämnade det mest fördelaktiga anbudet.
Stadsplaneringsnämnden vill nu ha fullmäktiges uppdrag att teckna hyresavtal med företaget. Avtalet tecknas på 20 år. I februari 2011 ska huset vara klart för inflyttning.
Norrköpings Tidningar 2009-11-06
Låg ränta och full fart på andrahandsmarknaden får bostadsbyggandet att vända uppåt – med det sker från rekordlåg nivå.
Det fallande bostadsbyggandet har bottnat och börjat vända uppåt. Möjligen handlar det om ett positivt trendskifte – och i så fall i linje med Sveriges Byggindustriers prognos som kom för ett par veckor sedan – men det sker från historiskt mycket låga nivåer.
Sverige Bygger, som tillsammans med tidningen Byggindustrin sedan drygt ett decennium tagit fram Byggbarometern som månadsvis följer byggstartvolymerna runt om i landet, har tagit fram en nytt mät- och trendverktyg: Byggstartstrenden.
Här mäts kvartalsvis det samlade värdet på byggstarterna inom de olika delsektorerna under tolv månader. Detta värde jämförs sedan med föregående tolvmånadersperiod.
Följer man Byggstartstrenden för nyproduktion av bostäder bakåt från första kvartalet 2005 så ser man en brant fallande och negativ kurva sedan fjärde kvartalet 2007.
Vid utgången av andra kvartalet i år låg de uppmätta investeringsvolymerna för nystarter (rullande tolv månader) hela 43 procent lägre än för perioden juli 2007 till juli 2008. Men där planar nerförsbacken ut och mellan andra och tredje kvartalet har jämförelsetalet förbättrats med 6 procentenheter.
Det ser alltså ut som ett trendbrott.
– Om man, med mer eller mindre facit i hand, tittar på marknadsutvecklingen det senaste året, så var det nattsvart det fjärde kvartalet 2008. Sedan lättade det en aning under första kvartalet i år och har allt accelererat sedan dess. I dag känns marknaden stark, säger Kjell Jansson, vd på Besqab.
– Jag känner igen mig i kurvans utseende. De flesta aktörer som har outnyttjade byggrätter i dag verkar helst av allt starta så snabbt som möjligt. Men det finns fortfarande farthinder; det är lätt att fastna i planprocessen och banksystemet är fortfarande trögt. Det är fortsatt svårt att få loss kreditiv och det behövs höga nivåer av förhandsbokningar för att få klartecken från bankerna.
Bilden av bankernas agerande är tydlig: det är fortfarande ganska trögt att hitta projektfinansiering. Samtidigt ser det ut som om hushållen har lättare att få igenom nya bostadslån. Eskalerande köptryck och stigande skuldsättning hos de svenska hushållen gör att det åter börjat tisslats om risk för en bubbla på individ- och hushållsnivå. Sticker räntan iväg uppåt sitter förmodligen många nyblivna bostadsrättsinnehavare risigt till.
Hos de stora börsnoterade bostadsbyggarna råder just nu meddelarförbud i avvaktan på niomånadersrapporteringen. JM har dock redan lämnat sin rapport. Och utfallet ser ut att stämma med hypotesen om ett trendbrott.
Under årets nio första månader sålde JM 2 282 bostäder jämfört med 1 601 för samma period 2008 och man har byggstartat 1 446 bostäder (1 483).
”En god försäljning i den pågående produktionen och en god bokningsnivå medger produktionsstart av nya bostadsprojekt i takt med att projektfinansiering säkerställs”, skriver JMs koncernchef Johan Skoglund i rapporten.
Michael Cocozza, vd på Botrygg, håller också med om att det är ”klart bättre snurr på marknaden nu jämfört med i våras”. Förklaringen är, menar han, de låga räntorna som han räknar med kommer att stå sig under hela 2010.
– Nästa år drar vi igång 300 nya lägenheter där tre fjärdedelar är hyresrätter och en fjärdedel bostadsrätter. I somras var bankerna helt kalla, men nu är det lite bättre, säger Michael Cocozza.
– Jag är optimistisk när det gäller bostadsrätter. Hyresrätter är en annan femma. Vi startar en hel del hyresprojekt nästa år, men det verkar troligt att oppositionen kommer att föreslå ett stimulanspaket för nyproduktion av hyresrätter. Effekten kan bli en ”politisk styrd konjunktursvacka”, att företagen avvaktar med att dra igång projekt till dess att valet är avgjort, säger Michael Cocozza.
Byggstartstrenden: Nyproduktion av bostäder
Värdet på nystartade bostadsprojekt (nyproduktion) kvartalsvis. Summan motsvarar det samlade värdet på de projekt som startat de senaste tolvmånaderna och jämförs med föregående tolvmånadersperiod. Exempel vid fjärde kvartalet 2005 låg byggstarterna för rullande tolv månader 33 procent högre än vid föregående tolvmånadersperiod.
Byggindustrin 2009-11-05
[attachments size=small label=doctitle docid=”1392″]
Boplats Göteborg
Hyresgästerna på Örebrogatan 2-6 har fått en tidig julklapp. Som första fastighetsbolag i landet har Botrygg AB slutit avtal med Hyresgästföreningen om att inga hyreshöjningar ska ske nästa år. Nu hoppas hyresgäster hos andra bolag att de ska ta efter.
Anledningen till att Botrygg låter hyrorna ligga still är framför allt att räntan sjunkigt kraftigt sedan i fjol, men den rekordlåga inflationen påverkar också.
– Vi räknar med höjda avgifter för såväl drift- som fastighetsskatt, men vi kommer att spara så pass mycket på den låga räntan. Den var ju 4,75 procent i fjol. Nu ligger den på 1,75, säger Joachim Arcari, VD på Botrygg Göteborg AB.
Har sänkt förut
Det är inte första gången som Botrygg inte höjer hyran – 2005 sänkte man den till och med 1,2 procent.
– Det finns ingen anledning att höja för höjandets skull. Vi vill ha nöjda hyresgäster, det ser vi som en stor fördel för oss också.
Hyrorna ligger still, något Botrygg Göteborgs VD Joachim Arcari är mycket nöjd med
Andra höjerPositiva reaktioner
Joachim Arcari berättar inte bara om positiva reaktioner från Botryggs egna hyresgäster, utan även om sådana från boende hos andra bolag.
– De hoppas att andra hyresvärdar kanske inte vågar höja så mycket nu när vi gör så här.
Men varför gör då inga andra hyresvärdar som ni; fryser hyrorna när läget är som det är?
– Jag vet inte. De kanske har andra lönsamhetskrav från aktieägarna eller dyrare förvaltning. Eller så har de kanske bundit sina lån på längre tid.
En del av lägenheterna på Örebrogatan har vigts åt seniorer. Snart bygger man fler.
Fler bostäder på gång
Botrygg har 1 200 lägenheter i Sverige, varav 96 ligger i Göteborg (alla på Örebrogatan på Hisingen). Det kommer dock att bli fler. Snart börjar man bygga på Trekantsgatan vid Eriksberg. Hösten 2011 är det inflyttning i de 105 lägenheterna.
– Vi kommer också att bygga ett hundratal lägenheter vid Bjurslättsplan, förhoppningsvis med inflyttning 2013, säger Joachim Arcari.
Bolagen vill bygga mer
Man har alltså en del på gång. Annars tycker Joachim Arcari att byggprocessen går för långsamt i Göteborg. För att bygga fler bostäder, det vill fastighetsbolagen, behöver man få mer mark tilldelad av kommunen.
– Här finns mycket ledigt att bygga på. Dessutom skiljer sig Göteborgs kommun från andra kommuner genom att man äger 50 procent av marken, vilket är ovanligt mycket.
Kommunen för långsamSå varför låter inte kommunen fler bostäder byggas? Joachim Arcari, menar att problemet ligger i att planprocesserna tar för lång tid.
– Kommunen har helt enkelt inte tillräckligt med resurser. Man måste satsa mer på att driva fram planerna.
Boplats Göteborg 2009-10-29
[attachments size=small label=doctitle docid=”1396″]
Göteborgs Posten
[attachments size=small label=doctitle docid=”1399″]
Hammarby Sjöstad Info
De som bor i Botrygg AB,s 1 200 lägenheter slipper hyreshöjningar nästa år.
Som första fastighetsbolag i landet har Botrygg AB träffat avtal med hyresgästföreningen om oförändrade hyror.
Botrygg AB och Hyresgästföreningen har kommit överens om att inga hyreshöjningar ska ske nästa år. Botrygg har hyreslägenheter i Stockholm, Göteborg, Linköping och Norrköping. Det rör sig om sammanlagt 1 200 hyreslägenheter.
Förklaringen till de oförändrade hyrorna är framför allt det låga ränteläget.
– För 2010 räknar vi med kostnadshöjningar för såväl drift- som fastighetsskatt. Men detta tas ut av att räntekostnaderna idag ligger lägre än förra hösten, menar Botryggs VD, Michael Cocozza. Mot bakgrund av att inflationen i september låg på minus 0,8 procent så ter sig en oförändrad hyra som rimlig.
Bra uppgörelse
Hyresgästföreningens ordförande, Barbro Engman, är nöjd med uppgörelsen.
– Detta är en bra uppgörelse för hyresgästerna. Det märkliga är väl snarare att inte fler fastighetsägare agerar likadant. Trots att räntan är låg har vi fått flera krav på rejäla hyreshöjningar runt om i landet. Nu förutsätter jag att fler fastighetsägare, både allmännyttiga och privata, gör som Botrygg. De sänkta räntorna ska givetvis komma hyresgästerna till del, menar Barbro Engman.
Att Hyresgästerna är glada för att slippa hyreshöjningar kan man förstå. Hyresbostäder i Norrköping som vill ha 2,9 procent håller väl sig för skratt. Likadant kan jag tänka mig att AB Stångåstaden reagerar. Du tar över taktpinnen över hyresprocessen. Förutom sura miner från Stångåstaden. Vad tjänar du på det här?
– När det gäller kommunen och stadshuset är jag körd redan. Vad det gäller hyresgästerna så kommer det ena att ta ut det andra och då bör det komma mina hyresgäster till del. Sedan kunde man ju önska sig att kommunen tar fram mark som det går att bygga på. Dessutom borde de lära sig att även privata fastighetsägare kan vara ledande på hyresmarknaden, säger Michael Cocozza.
Linköpings Tidning 2009-10-15
Hyresgäster som bor i detta Botrygg-ägda huset i Linköping får ingen hyreshöjning 2010.
Idag tar jag tåget till Linköping för att medverka vid en presskonferens. Hyresgästföreningen och Botrygg AB är överens om att inga hyresgäster ska få några höjda hyror nästa år. Åtminstone inte de som bor hos Botrygg i Stockholm, Göteborg, Linköping och Norrköping.
Det låga ränteläget gör att hyrorna inte behöver höjas, säger Michael Cocozza, vd för Botrygg. För några år sedan var han överens med oss om att sänka hyrorna. Då var jag också i Linköping på presskonferens. Så jag går jag gärna upp i arla morgonstund varenda dag om det behövs för att heja på alla som ser till att hyrorna inte rör sig uppåt nu när räntan är låg.
Man drömmer ju om att till slut få ta en tripp till Sandviken och Gotland där de krävt höjningar på 4,8 procent på grund av förväntade räntehöjningar. Idag ligger styrräntan på 0,25 procent och Riksbanken säger att den ska börja höjas först om ett år. Detta besked verkar dock inte ha nått Sandviken och Gotland.
Sandvikenhus och Gotlandshem borde kanske vara på plats i Linköping för att provlyssna på hur det kan låta på en presskonferens där man berättar att hyrorna ska ligga still där de är.
Barbros Bostadsblogghttp://barbroengman.blogspot.com/ 2009-10-14
Hyresgästföreningens riksutspel om att avstå från hyreshöjningar 2010 får ett svalt mottagande bland Malmövärdarna. MKB påpekar att man inte bara kan titta på de låga räntorna och privatvärdarna räknar med några procents höjning nästa år.
Det är en uppgörelse med bostadsbolaget Botrygg AB med 1200 lägenheter i Mellansverige som Hyresgästföreningen anser borde vara normgivande. Botrygg avstår från hyreshöjningar med hänvisning till att räntan sjunkit kraftigt sedan i fjol och den rekordlåga inflationen som till och med är negativ just nu.
De faktorerna räcker för att täcka ökade kostnader för drift och fastighetsskatt, menar Botryggs vd Michael Cocozza.
Hyresgästföreningens riksordförande Barbro Engman pekar också att hyresvärdarna gynnats kraftigt aV fjolårets uppgörelse.
– De har tjänat grova pengar på att man då gjorde en annan räntebedömning. I fjol, innan finanskrisen låg styrräntan på 4,25 procent, i dag är den 0,25. Det är en jäkla skillnad.
Hon ser inte heller Botrygg som en unik uppgörelse, förutsättningarna finns att andra följer efter.
– Visst, alla värdar har olika förutsättningar, det skiljer lokalt i taxor och avgifter. Men det som är lika för alla är räntan, och det är en tung faktor.
Återstå att se hur utfallet blir. Haqvin Svenson, vice vd på MKB, påpekar att hyresförhandlingarna försenas i år beroende på att läget är ovanligt komplext och svårbedömt.
– Det är för tidigt att säga något om våra hyreskrav ännu. Men när det gäller räntan är den bara en av många faktorer som påverkar. Det handlar också om underhållsbehov, kvalitetsutveckling och taxestruktur bland annat.
Stefan Lindvall, vd för Fastighetsägarnas Syd som företräder privatvärdar med cirka 14000 lägenheter i Malmö, ger ett tydligare besked. Någon nolluppgörelse är inte aktuell.
– Visst, i sak stämmer det att räntan är låg och att konsumentindex till och med varit negativt. Men privatvärdarna har många andra kostnader än bara räntorna. Bland annat en uppräkning av driften och ökade lönekostnader – och alla har inte heller rörliga räntor.
– Det är uppenbart att det behövs en höjning. Säkert ett par procent, påpekar Stefan Lindvall.
Fastighetsägarna Syd har nyligen påkallat förhandlingar med sikt på nya hyror från årsskiftet. Men kraven är ännu inte preciserade.
Skånskan 2009-10-14
Hyresgästerna hos Botrygg Bygg kan se fram emot ett år utan hyreshöjningar.
Förutom att nyproducera hyreshus äger och förvaltar Botrygg Bygg 1 200 hyreslägenheter i Stockholm, Göteborg, Linköping och Norrköping. Nästa år blir hyrorna oförändrade.
– För 2010 räknar vi med kostnadshöjningar för såväl drift- som fastighetsskatt. Men detta tas ut av att räntekostnaderna i dag ligger lägre än förra hösten. Mot bakgrund av att inflationen i september låg på minus 0,8 procent ter sig en oförändrad hyra rimlig, säger Michael Cocozza, Botryggs vd, i ett pressmeddelande.
Barbro Engman på Hyresgästföreningen är nöjd med uppgörelsen med Botrygg och anser att den lägre räntan borde innebära oförändrade hyror i hela landet.
– Det märkliga är att inte fler fastighetsägare agerar likadant. Trots att räntan är låg har vi fått flera krav på rejäla hyreshöjningar runt om i landet. Nu förutsätter jag att fler fastighetsägare, både allmännyttiga och privata, gör som Botrygg, säger hon.
Byggvärlden 2009-10-14
Botrygg AB och Hyresgästföreningen har kommit överens om att inga hyreshöjningar ska ske nästa år. Botrygg har hyreslägenheter i Stockholm, Göteborg, Linköping och Norrköping. Det rör sig om sammanlagt 1 200 hyreslägenheter.
Förklaringen till de oförändrade hyrorna är framför allt det låga ränteläget.
– För 2010 räknar vi med kostnadshöjningar för såväl drift- som fastighetsskatt. Men detta tas ut av att räntekostnaderna idag ligger lägre än förra hösten, menar Botryggs vd, Michael Cocozza. Mot bakgrund av att inflationen i september låg på minus 0,8 procent så ter sig en oförändrad hyra som rimlig.
Hyresgästföreningens ordförande, Barbro Engman, är nöjd med uppgörelsen.
– Detta är en bra uppgörelse för hyresgästerna. Det märkliga är väl snarare att inte fler fastighetsägare agerar likadant. Trots att räntan är låg har vi fått flera krav på rejäla hyreshöjningar runt om i landet. Nu förutsätter jag att fler fastighetsägare, både allmännyttiga och privata, gör som Botrygg. De sänkta räntorna ska givetvis komma hyresgästerna till del, menar Barbro Engman.
Norrköpings Tidningar 2009-10-014
Stockholm stad ska prioritera bostadsbolaget Wallenstam i sin markanvisningsprocess. Det har fått Michael Cocozza, vd på Botrygg Bygg, att reagera starkt.
– Det är ett felaktigt sätt att främja produktion av hyresrätter, säger han.
I konkreta tal innebär överenskommelsen att staden ska anvisa över 250 lägenheter till Wallenstam. Stadens syfte var att det ska byggas fler hyresrätter.– Våra mål om blandade upplåtelseformer och 6 000 hyresrätter under mandatperioden innebär att vi behöver en betydande privat hyresrättsproduktion utöver den som stadens egna bostadsbolag står för, sa finansborgarrådet Sten Nordin (M) i ett pressmeddelande.
Wallenstam ska i sin tur se till att projekten sätts igång snabbt. Och fler byggbolag kan bli prioriterade på samma sätt:
– Jag håller öppet för liknande handslag med alla byggherrar som vill bidra till fler hyresrätter i Stockholm.
Michael Cocozza, vd för Botrygg Bygg, är upprörd över att Stockholm ger Wallenstam en gräddfil till stadens mark.
– Det är bättre att gå ut till alla bolag och säga att nu ska vi bygga. Det ska inte vara så att vi måste uppvakta Sten Nordin på olika sätt för att få bygga, säger Michael Cocozza.
Han ser utspelet som ett led i en trend av minskad konkurrens om Stockholms mark. Enligt exploateringskontorets anbudsstatistik anvisades mark i 92 procent av fallen i form av direktanvisning och 8 procent genom anbud både 2009 och 2008. 2007 var fördelningen något jämnare, 64 procent i direktanvisning och 36 procent genom anbud.
– Från S-sidan använder man sig av konkurrens och en fri marknad när man har makten, men Moderaterna som säger sig vara för fri konkurrens ger fullständigt katten i det och håller på med direktanvisningar i stället, säger Michael Cocozza.
Han ska nu skriva till riksdagens civilutskott för att påtala behovet av ett regelverk på området.
– Det är dags att riksdagen tar tag i det här och ställer krav på kommunerna att fördela mark enligt samma principer som när man handlar varor, säger Michael Cocozza.
Thord Swedenhammar, biträdande borgarrådssekreterare åt Sten Nordin, säger att flera byggherrar har hört av sig med önskemål att bli prioriterade på samma sätt som Wallenstam efter att överenskommelsen blev offentlig.
Varför använder ni direktanvisningar mer än anbudstävlingar?
– Anbud används när man inte har en klar uppfattning om marknadsvärdet i ett specifikt område. I annat fall använder vi oss gärna av direktanvisning. Under 2009 har det varit svårare att bedöma markvärden på grund av lågkonjunkturen, därför kan det finnas tveksamheter från byggherrens sida att ingå i ett anbudsförfarande, därför väljer vi att direktanvisa, säger Thord Swedenhammar.
Leder inte direktanvisningar till minskad konkurrens?
– Det är konkurrens ändå, men i ett tidigare skede. Det handlar om att man får presentera sina förslag i dialog med tjänstemännen.
Byggvärlden 2009-06-12
Taxorna på värme, vatten och el borde sänkas och pengarna tas in till Linköpings kommun via en skattehöjning. Det skriver Michael Cocozza, vd för Botrygg i Linköping.
Finansieringen av kommunal verksamhet genom de mycket höga taxehöjningar på värme, va-el som vi sett under 2000-talet i Linköping är ekonomiskt ineffektiv. Det gynnar inte kommunmedborgarnas ekonomi. Det leder till en form av självpåtagen dubbelbeskattning att finansiera kommunen via moms- och bolagsbeskattad tjänsteproduktion. Det hela är ett mycket besynnerligt upplägg.Den vinst om 500 miljoner som Tekniska Verken (TV) tillåts göra, betyder att kunderna betalar cirka 100 mkr i statlig moms, därtill betalar TV statlig bolagsskatt på cirka 50 mkr. Kommunen får av dessa 500 mkr en utdelning om cirka 180 mkr. Om man i stället använder det instrument det enligt kommunallagen är tänkt att man ska, det vill säga kommunalskatt, blir resultatet mycket mer gynnsamt för Linköpingsborna. Om man sänker taxorna med totalt 400 mkr och samtidigt höjer kommunalskatten med cirka 75 öre, blir effekten på kommunkassan oförändrad, men man flyttar 150 mkr från staten till Linköpingsborna. Boendekostnaden skulle då kunna sänkas med cirka 4 000 kr per hushåll och år, nettoeffekt efter hänsyn tagen till skattehöjning med 0,75 kr.
När bolag på börsen har för mycket pengar i kassan delar man ofta ut dem till ägarna. Det är dags att Linköpingsborna nu genom taxe- och därmed kopplade hyressänkningar får ta del av de värden som de byggt upp i TV.
Genom att inrikta en taxesänkning på de fasta avgifterna påverkas inte energisparandet samtidigt som den miljövänliga fjärrvärmen stärks relativt andra energiformer. En sänkning kan även inriktas på bostäder och utesluta lokaler och industrier.
Det innebär väsentliga risker att samla pengar på hög i TV med dess lekmannastyrelse. Risken för felinvesteringar är stor. En bolagsstyrelse består normalt av personer som verkat inom branschen under hela sitt yrkesverksamma liv, så är inte fallet i TV. Engagemangen i biogas, bredbandsutbyggnad samt fjärrvärme i andra kommuner sker samtidigt som man på dessa marknader kan skönja markanta teknikskiften, såsom elhybrider, 100mb trådlöst bredband och passivhus utan värmesystem. TV borde fokusera på monopolverksamheten i Linköpings kommun, där finns ett mandat för en politiskt tillsatt lekmannastyrelse. På konkurrensutsatta marknader som drivmedel och bredband har politiker inget att göra, dessa äventyr slutar ofta i förluster.
Michael Cocozza
Östgöta Correspondenten 2009-06-09
Planerna på nya bostäder i närheten av Norr Tull har kommit in i en ny fas. Där handlar det om en blandning av bostadsrätter, hyresrätter och ett gruppboende.
Det är ett kvarter med ett mycket attraktivt läge. Kvartersnamnet är Krogen och det ligger granne med Norr tull och inte så långt från Resecentrum. Här finns Karl Johan-skolan, men i övrigt består ytan av ett parkområde och parkering.
Inga bidrag
För två år sedan antog stadsplaneringsnämnden anbudet från bostadsbolaget Botrygg Bygg AB för det aktuella kvarteret. Affärsidén hos Botrygg har tidigare varit att bygga billigt i form av hyresrätter, men vid kvarteret Krogen kommer det att handla om 80 procent bostadsrätter och 20 procent hyreslägenheter. Orsaken är att det inte finns statliga bidrag.
Det vinnande förslaget bygger på att Karl Johan-skolan bevaras och att byggnaden renoveras. Möjlig verksamhet där är fortsatt föreningsverksamhet, lokaler för kontor/utbildning eller bostäder.
Upp till sju våningar
Användningen av skolan är fri, så länge som bevarandet av själva byggnaden eller omgivningen inte störs.
Totalt omfattar byggrätten 130 lägenheter och ett gruppboende på 12 lägenheter. De nya husen får uppföras i sex-sju våningar, med inredd vind. Ut mot Plankgatan tillåts två indragna takvåningar.
Enligt kommunledningen föll valet på Bo-Trygg för att Karl Johan-skolan skulle vara kvar i bolagets förslag, att utformningen av husen var väldigt tilltalande och det fanns en blandning av bostadsformer. Botrygg betalade även bäst.
Samrådstiden för det planerade bygget gick ut tidigare i veckan.
Norrköpings Tidningar 2009-06-03
I januari i år antog kommunfullmäktige en höjning av avfallstaxan. Men nu har Tekniska verken upptäckt att kostnaderna för att ta hand om avfallet inte stigit som man trott därför backar bolaget och höjer inte taxan Tekniska Verken AB höjer inte taxan för år 2009.
En genomsnittlig hushållskund slipper därmed betala en höjning på 100 – 150 kronor per år, säger Gösta Gustavsson, vice ordförande i Kommunstyrelsen.
De 100 till 150 kronorna i tänkt höjning gäller villa ägare. För en lägenhetsinnehavare hade kostnaden lägre.
Men i ett läge där kostnaderna hålls nere reagerar Botryggs Vd Michael Cocozza med följande uttalande:
”Med anledning av att kommunen har beslutat upphäva januari månads beslut om höjning av avfallstaxan kommer Botrygg att sänka hyrorna med motsvarande kostnad. Hyrorna kommer att sänkas från den 1 juli i år. Sänkningen kommer att uppgå till uppskattningsvis 1 kr/kvm och år.”
– Det är inga stora pengar säger Botryggs VD Michael Cocozza. Men principiellt viktigt att bostadsbolagen hänger på och sänker hyran när nu kommunen beslutat att inte höja avfallstaxan.
Mer hyressänkningar
Botrygg hade överklagat beslutet i januari och får
nu stöd i sin bedömning av kommunens politiker. Vi har dessutom överklagat kommunens beslut i december angående taxan för vatten och avlopp. Går detta också igenom så blir det en större hyressänkning 1 juli. Finansieringen av kommunal verksamhet genom de mycket höga taxehöjningar på värme, vagel som vi sett under 2000-talet i Linköping är ekonomiskt ineffektivt.
– Det gynnar inte kommunmedborgarnas ekonomi. Det leder till en form av självpåtagen dubbelbeskattning att finansiera kommunen via moms- och bolagsbeskattad tjänsteproduktion. V i hoppas därför på fler taxesänkningar så vi kan sänka hyran ännu mer, avslutar Michael.
Linköpings Tidning 2009-03-25
